임대차계약 갱신 거부로 손해배상 청구 당했으나, 전부 승소!
아파트 임대인이었던 노 씨는 계약 만료 시점에 맞춰 직접 해당 주택으로 이사할 계획이었다.
그에 따라 임차인에게 갱신 의사가 없다는 점을 분명히 밝혔고, 법적 절차에 따라 통지도 마쳤다.
그러나 임차인은 이를 받아들이지 않고 임대차계약의 갱신을 주장하며 계속 주택을 점유하였다.
결국 노 씨는 주택 인도 청구 소송을 제기했고 승소했지만, 예정된 이사는 무산되고 말았다.
이후 그는 불가피하게 해당 주택을 제3자에게 임대하게 되었고, 이 상황은 또 다른 분쟁으로 이어졌다.
임차인은 “임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 점은 손해배상 대상”이라며 민사소송을 제기했다.
1심에서 법원은 노 씨의 손을 들어주었으나, 임차인은 이에 불복해 항소를 제기했다.
노 씨는 항소심에서도 확실한 방어가 필요하다고 판단해 법무법인 에이앤랩에 다시 한 번 조력을 요청하였다.
항소심 대응 전략
주택임대차보호법 제6조의3은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 실거주하지 않았을 경우, 손해배상을 인정할 수 있도록 규정하고 있다.
그러나 이 조항이 적용되기 위해선 ‘임대인의 귀책 사유로 실거주가 무산되었을 것’이라는 전제가 필요했다.
정지훈 변호사는 이에 다음과 같은 핵심 논리를 바탕으로 항소심 대응 전략을 수립했다.
1. 실거주를 방해한 주체는 임차인이었다는 점
임차인은 계약 종료 후에도 아무런 합의나 법적 근거 없이 계속 점유했다.
그로 인해 노 씨는 당초 계획한 이사를 할 수 없게 되었고, 이미 계약된 타 주택의 중도 해지로 인한 위약금까지 부담해야 했다.
즉, 실거주 무산의 원인은 임차인의 불법 점유에 있었다는 사실을 입증했다.
2. 제3자 임대는 ‘갱신 기간 이후’의 사정이라는 점
제3자에게 임대한 시점은 이미 임차인이 점유를 종료한 이후로, 갱신계약상 기간이 종료된 후였다.
따라서 이는 주택임대차보호법상 손해배상 요건인 ‘거짓 갱신 거절’에 해당하지 않음을 주장했다.
3. 증거 분석 및 제출
정 변호사는 인도 소송 판결문, 이사 계획 관련 계약서, 위약금 납부 내역 등을 모두 정리해 제출하며
사건의 흐름을 사실관계 중심으로 법리에 맞춰 체계적으로 설득했다.
서울동부지방법원 항소심 재판부는 정지훈 변호사의 주장을 받아들여 1심 판결을 유지하고 항소를 기각했다.
이로써 노 씨는 실거주 목적이 무산되었음에도 손해배상 의무를 지지 않는다는 법적 판단을 확정받았다.
정지훈 변호사는 사실관계와 입증 자료를 통해 조목조목 대응하며, 임대인의 권리를 성공적으로 방어해냈다.
정지훈 변호사 인터뷰
Q1. 이 사건에서 가장 핵심이 되었던 쟁점은 무엇이었나요?
실거주 의사 자체는 분명했지만, 그 계획이 무산된 이유가 임차인의 무단 점유 때문이라는 점을 어떻게 설득력 있게 전달하느냐가 핵심이었습니다.
실거주 실패가 단순한 사후 사정이 아니라 임차인의 귀책이라는 점을 문서와 정황으로 입증해내는 데 집중했습니다.
Q2. 항소심에서 달라진 전략이 있었나요?
항소심은 1심보다 판결을 뒤집을 수 있는 ‘결정적 사정 변화’가 없으면 기각되는 경향이 강합니다.
그래서 1심 주장의 정당성을 더 구체적인 시간 순서, 계약서, 증빙자료를 통해 보강해 나갔습니다.
Q3. 유사한 사례에서 임대인이 유의해야 할 점은요?
갱신 거절 사유가 실거주라면, 이를 입증할 수 있는 증빙들을 계약 초기에 잘 정리해두는 것이 중요합니다.
그리고 임차인이 무단 점유할 경우, 주택임대차보호법상 손해배상 요구에 대비해 사실관계 일지와 대응 기록을 꼼꼼히 남겨두는 것이 좋습니다.
정당한 권리를 지켜내려면
전략적인 방어를 펼쳐야만
이번 사건은 임대인이 실거주를 목적으로 임대차 갱신을 거절했음에도, 임차인의 무단 점유로 인해 실거주가 무산된 경우 손해배상 책임을 지지 않는다는 판결을 항소심까지 거쳐 확인한 사례였다.
정지훈 변호사는 무단 점유 시점부터 발생한 모든 법적 쟁점들을 정리하고, 실거주 무산의 원인이 임차인에게 있었음을 객관적 자료로 입증하며 의뢰인을 끝까지 방어했다.
사실관계의 흐름을 정확히 짚고 법리에 따라 대응한다면 충분히 권리를 지켜낼 수 있다는 점을 보여준 판결이었다.
* 실거주 목적의 갱신 거절이 정당했는지 여부는, 임대인의 귀책 사유가 있는지 여부에 따라 판단된다.
* 임차인의 무단 점유나 인도 지연은 실거주 무산의 원인으로 인정될 수 있으며, 이 경우 손해배상책임은 성립하지 않는다.
* 갱신 거절 이후 실제 거주 여부와 상관없이, 계약 종료 이후 제3자 임대가 법적 문제로 이어지지 않도록 사실관계와 일정관리를 명확히 해두는 것이 중요하다.
