건물인도 손해배상 청구 소송, 전부 인용 받으려면
E씨는 상가 건물을 소유한 임대인이으로, 수년 전 한 임차인과 임대차 계약을 체결해 건물을 임대하고 있었다.
그러나 계약 기간 내내 임차인은 월세와 관리비를 지속적으로 연체했다.
E씨는 이를 감안해 보증금에서 공제하며 최대한 원만히 관계를 유지하려 했던 상황이었다.
문제는 보증금 초과 손실이 발생한 뒤에도 상황이 나아지지 않았다는 점이다.
계약 만료 시점이 도래했음에도 임차인은 건물을 반환하지 않았고, 오히려 짐을 남긴 채 연락을 끊고 자취를 감췄다.
E씨는 결국 건물 인도 소송을 제기해 승소 판결을 받았지만, 임차인은 판결 이후에도 여전히 인도를 거부하고 있어 강제집행이라는 수단을 동원할 수밖에 없었던 것.
이 과정에서 E씨는 관리비 대납, 강제집행 비용, 지연에 따른 영업 손실 등 여러 형태의 추가 손해를 입게 되었고,이 손해를 온전히 보전받기 위해 다시금 법무법인 에이앤랩을 찾아왔다.
손해 산정부터 법리 적용까지 정밀하게 설계하다.
사건을 맡은 김동우 변호사는 이미 인도 판결이 확정된 상황에서
핵심 쟁점을 ‘임차인의 불법 점유로 인한 구체적 손해 입증’으로 설정하고,
항목별로 누락 없이 손해배상을 청구하는 전략을 세웠다.
1. 무단 점유로 인한 부당이득 및 관리비 대납 손해
김 변호사는 계약 종료 이후에도 건물 점유가 지속되었음을 입증하며
해당 기간 동안의 월 차임 상당액에 대해 ‘부당이득반환’을 청구하였다.
또한 관리비의 경우, 의뢰인이 계속해서 건물 관리 비용을 부담해 왔다는 점에서
그 부분 역시 손해로 인정받을 수 있도록 관련 납부 내역과 청구서를 모두 정리하여 제출하였다.
2. 강제집행 비용도 ‘손해’로 환산하여 청구
더 큰 쟁점은 임차인이 짐을 방치한 채 연락을 끊으면서, 의뢰인이 불가피하게 강제집행을 진행할 수밖에 없었던 상황이었다.
이에 김 변호사는 집행 비용 역시 ‘채무불이행에 따른 손해’로 산정 가능한 항목임을 강조하며, 구체적인 견적서, 집행 내역서 등을 증거로 제출하였다.
결국 법원은 의뢰인이 청구한 모든 항목에 대해 법리적으로 정당함을 인정하며 전부 승소 판결을 내렸다.
김동우 변호사 인터뷰
Q1. 이번 사건에서 가장 중점을 둔 부분은 무엇이었나요?
단순히 ‘돈을 못 받았다’는 주장만으로는 안 됩니다.
법률상 인정되는 손해는 구체적인 증거와 논리에 근거해야 하며,
특히 인도 이후 발생한 강제집행 비용처럼 간접적인 손해까지 세밀하게 구성하는 것이 핵심이었습니다.
Q2. 임대차 분쟁에서 흔히 발생하는 실수는 어떤 것이 있을까요?
임차인의 연체나 무단 점유 상황을 장기간 방치하는 경우가 많습니다.
그러나 시간이 흐를수록 입증이 어려워지고, 손해가 누적됩니다.
가장 중요한 건, 문제 발생 초기에 정확한 법률 대응을 시작하는 것입니다.
Q3. 유사 상황에 놓인 임대인에게 조언을 해주신다면?
판결을 받았다고 끝이 아닙니다.
집행이 지연되거나 손해가 계속 발생할 경우, 후속 손해배상 청구가 반드시 필요할 수 있습니다.
또한 소액이라도 법적 요건을 충족하면 끝까지 청구해두는 것이 후속 분쟁을 막는 데 도움이 됩니다.
인도 이후의 손해까지도, 입증하면 보상받을 수 있다.
이번 사건은 단순한 건물 인도 문제를 넘어,
계약 종료 이후에도 점유를 계속한 임차인에게 추가 손해배상을 인정받은 사례였다.
특히 강제집행 비용과 관리비 대납액까지도 법적으로 손해로 인정받기 위해서는
정확한 사실 정리와 법리에 기반한 구성력이 필수적이었다.
* 인도 판결 이후에도, 무단 점유로 인해 발생한 지연 손해나 강제집행 비용 등은 별개의 법적 쟁점이다.
* 손해배상 소송에서는 손해 항목을 구분하고 각 항목을 입증하는 구조화 작업이 승패를 좌우한다.
* 임대차 종료 이후 발생하는 분쟁은 법리적 해석이 복잡하므로 초기부터 전문가의 조력이 필요하다.
